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      重磅突發!五大行同日公告:8月25日起 個人房貸將統一轉換為LPR定價 影響有多大?

      1評論 2020-08-13 00:07:05 來源:中國基金報 一個月輕取102%收益

        LRP今天又上熱搜了。今日工建農中郵儲五家國有大行同時發布公告,將于8月25日起對批量轉換范圍內的個人住房貸款,按照相關規則統一調整為LPR定價方式。公告同時明確,批量轉換完成后,若對轉換結果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

        什么是LPR,為什么要轉LPR? 對你的房貸有何影響?選擇固定還是選擇浮動?我們一一來了解清楚。

        五大行同日公告:8月25日起

        個人房貸將統一轉換為LPR定價

        8月12日,工商銀行(行情601398,診股)(港股01398)、農業銀行(行情601288,診股)(港股01288)、中國銀行(行情601988,診股)(港股03988)、建設銀行(行情601939,診股)(港股00939)、郵儲銀行(行情601658,診股)(港股01658)等五家國有大行均發布公告稱,將于8月25日起,對符合轉換條件但尚未辦理轉換的存量浮動利率個人住房貸款定價基準批量轉換為LPR。

        上述五大行均在公告中表示,貸款定價基準只能轉換一次,轉換之后不能再次轉換。批量轉換完成后,若對轉換結果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

        銀行們的意思是什么呢?

        基金君簡單翻譯一下,固定利率是定死,以后一直按這個利率還錢。LPR利率是上下浮動的,以后可能高可能低。個人可以轉換,但只能轉換一次,轉換時間是年初到8月底。8月底未轉換的都會被強制轉成LPR利率。

        8月24號之前,固定還是lpr你們自己操作確定,凡是沒做選擇的8月25號統一批量轉成lpr,如果你有異議,就在8月31號之前通過手機銀行等方式,轉回固定利率。

        選固定還是選LPR?

        1、必選題

        簡單說,你要和銀行重新簽貸款合同,選擇新的房貸利率方式。

        二選一,必須選一項,選定了不能反悔,不能重選,選擇之后伴隨你到貸款還清。

        2、什么時候轉?

        2020年3月1日至2020年8月31日

        3、選擇之一:固定利率

        依照4.9%基準利率,你手上的房貸,可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率,那么你現在對應的利率就是:七折利率3.43%、九折利率4.41%、上浮10%利率為5.39%,上浮20%利率為5.88%。

        如果你選擇了固定利率,那么以后保持你現在的利率,直至還清貸款,不再改變。

        4、選擇之二:LPR浮動利率

        首先你要知道,轉換為參考LPR定價后,利率的表示方式將變為“LPR±點差”,其中的LPR就是定價基準。這次改革參照的LPR(定價基準)是2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%),記住這個數字就行了,4.8%。

        情形(1)

        假如你原來的房貸利率上浮1.1倍,也就是5.39%。5.39比4.8要高,5.39-4.8=0.59。這個0.59就是你今后的房貸固定加點數,永遠伴隨著你。

        你以后的房貸利率就是:LPR+0.59。今年的LPR是4.8,你今年利率就是4.8+0.59=5.39。

        2021年的1月1日(重定價日),會根據2020年的12月的LPR報價來調整你的貸款利率。比如2021年LPR調整成了4.5%,那么你的利率就是4.5+0.59=5.09。

        情形(2)

        假如你原來的房貸利率是打九折的,也就是4.41%。4.41比4.8要低,4.41-4.8等于負的0.39(-0.39),這個負的0.39就是你今后的房貸固定減點數,永遠伴隨著你。

        你今后的房貸利率就是:LPR-0.39。今年的LPR是4.8,你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。

        2021年的1月1日,會根據2020年12月的LPL報價,來調整你的房貸利率。

        比如2021年LPR調整成4.5%,那么你的利率就是4.5-0.39=4.11。

        5、要不要轉?

        兩種轉換方式各有優勢,具體如何選擇取決于您自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。如果您認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能上升,那么轉換為固定利率就會有優勢。

        6、公積金貸款與本次轉換事件沒關系。

        本次僅有商業貸款以及混合貸款中的商貸部分參與轉換,公積金貸款不參與。

        為什么要轉LPR? 大家最關心的12個問題和答案

        1.什么是貸款市場報價利率(LPR)?

        答:LPR由具有代表性的18家報價行,根據本行對最優質客戶的貸款利率,以公開市場操作利率(主要指中期借貸便利利率)加點形成的方式報價,由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算得出,為銀行貸款提供定價參考。LPR包括1年期和5年期以上兩個品種。

        自2019年8月起,每月20日(遇節假日順延)人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布LPR,公眾可通過全國銀行間同業拆借中心網站(www.chinamoney.com.cn)和人民銀行網站(www.pbc.gov.cn)查詢。

        2.什么是定價基準?

        答:浮動利率貸款一般需要參考一個定價基準,定期調整其執行利率。以前,浮動利率貸款的利率多表示為“貸款基準利率×倍數”(例如,7折的倍數就是0.7,上浮1.1倍的倍數就是1.1),其中的貸款基準利率就是定價基準。轉換為參考LPR定價后,利率的表示方式將變為“LPR±點差”,其中的LPR就是定價基準。

        3.為什么要將存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR?

        答:目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準,但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來,貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率,LPR的市場化程度更高,能及時反映市場利率變化,2019年8月以來已多次下降。為保護借貸雙方權益,特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處,人民銀行明確自2020年3月1日開始,推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。

        4.什么貸款需要轉換定價基準?

        答:需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件:一是2020年1月1日前已發放,或已簽訂合同但未發放;二是參考貸款基準利率定價;三是浮動利率。

        固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率(LPR)的浮動利率貸款等無需轉換。已處于最后一個重定價周期的存量浮動利率貸款可不轉換。公積金個人住房貸款不需要轉換,但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。

        5.什么是重定價日和重定價周期?如何確定貸款是否已經處于最后一個重定價周期?

        答:當您的貸款是浮動利率貸款時,貸款的實際執行利率會按照合同約定的時間定期進行調整。

        重定價日,就是您與銀行約定的利率調整的日子。個人房貸的重定價日一般是每年的1月1日,或者每年與貸款發放日對應的日期(簡稱“對應日”)。

        重定價周期,就是從本次重定價日到下次重定價日之間的時間長度。若個人房貸利率一年一變,那么重定價周期就是一年。

        如果一筆浮動利率貸款,已經過了最后一次重定價日,這筆貸款就已經處于最后一個重定價周期。而在2020年3月之前,以及2020年3-8月,進入最后一個重定價周期的貸款,都可以不轉換定價基準。但雙方協商一致的情況下,也可轉換。

        6.所有符合條件的存量貸款都必須轉換基準嗎?

        答:存量貸款定價基準轉換遵循市場化、法治化原則,尊重銀行和客戶的自主選擇權。是否轉換,轉換為LPR加減點還是固定利率,這些都可由借貸雙方協商確定。

        7.銀行會不會故意提高LPR報價?

        答:LPR報價機制已盡可能保證報價行真實報價,使公布的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行,且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價,也就是說,報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。同時,人民銀行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督,定期考核評估其報價質量,并根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。

        8.為什么轉換后的貸款利率要在LPR基礎上加減點,而不是繼續沿用浮動倍數的定價方式呢?

        答:過去參考貸款基準利率一定倍數浮動時,貸款基準利率的變動,會對貸款執行利率產生放大/縮小的不對稱效應。例如,如果兩筆貸款利率分別為貸款基準利率的0.8倍和1.2倍,則貸款基準利率上升/下降0.1個百分點時,這兩筆貸款實際執行利率將分別上升/下降0.08個和0.12個百分點,影響效果明顯不相同。

        而轉換后貸款利率在LPR基礎上加減點定價,符合國際慣例。更重要的是,可確保未來LPR變動時,對所有貸款利率的影響都是同向同幅的。例如,LPR每上升/下降0.1個百分點,所有按照LPR加減點方式確定的貸款利率都會同樣上升/下降0.1個百分點,更加公平。

        9.有觀點認為,用LPR加減點的方式,而不是浮動倍數,銀行會占便宜,對嗎?

        答:用加減點還是浮動倍數方式定價,只是計算方式略有區別。未來LPR變動時,對借款人和銀行的影響是對等的,不存在誰占便宜的問題。

        簡單講,對于借款人來說,如果現執行利率比LPR高,未來LPR上升時,加減點方式更有利;LPR下降時,浮動倍數方式更有利。如果現執行利率比LPR低,則未來LPR上升時,浮動倍數方式更有利;LPR下降時,加減點方式更有利。如果現執行利率等于LPR,則兩種方式沒有區別。對銀行的影響與上述情況相反。

        例如,如果一筆貸款當前的利率水平為3.24%(小于LPR),則按2月份1年期LPR為4.05%計算,使用加減點方式定價,應為“LPR+(-0.81%)”;使用浮動倍數定價,則為“LPR×0.8倍”。假設未來1年期LPR下降為4%,則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.19%和3.2%,使用加減點方法更有利于借款人;但如果未來1年期LPR上漲為4.1%,則使用加減點和浮動倍數計算的利率水平分別為3.29%和3.28%,使用浮動倍數方式更有利于借款人。其他情況也可類似分析得出。

        10.個人房貸利率轉換為LPR還是固定利率更好?

        答:兩種轉換方式各有優勢,具體如何選擇取決于您自己的判斷,特別是對未來利率走勢的判斷。如果您認為未來LPR會下降,那么轉換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能上升,那么轉換為固定利率就會有優勢。

        舉個例子,如果您目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折,那么按照目前5年期貸款基準利率計算,您的實際執行利率水平為4.41%(=4.9%×0.9)。根據人民銀行〔2019〕30號公告,個人房貸轉換前后利率水平保持不變。

       。1)如果您選擇轉為固定利率,那么您的個人房貸在整個合同剩余期限內,都將執行4.41%這個利率。

       。2)如果您選擇轉為參考LPR定價,您的個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”確定。其中,-0.39是固定加點點差,根據當前實際執行利率(4.41%)與2019年12月公布的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉換后到第一個重定價日前,您的房貸利率還是4.41%,但計算方式變成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;從第一個重定價日起,您的房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+(-0.39%)”;以后每個重定價日都以此類推。

        對比上述方式,很明顯,如果您判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>;4.41%,即5年期以上LPR>;4.41%+0.39%=4.8%,也就是說未來的LPR比4.8%高,就可選擇第(1)種;反之,如果您判斷未來LPR比4.8%低,就可選擇第(2)種。

        11.是否可以選擇任意時間作為貸款的重定價日?對于部分原合同重定價周期短于一年的個人房貸,是否可以保持原合同約定不變?

        答:重定價日和重定價周期等要素,可由借款人與銀行協商約定。根據近期主要銀行發布的公告,個人房貸重新約定的重定價日一般為每年的1月1日或貸款發放日的對應日,重新約定的重定價周期最短為一年。對于原合同重定價周期短于一年(如按季度、按半年重定價)的貸款,可不重新約定重定價周期,繼續按原合同重定價周期執行。

        12.對于對公貸款、個人經營貸款等其他貸款,也需要像房貸一樣保持轉換前后利率水平不變嗎?是不是也要以2019年12月的LPR計算加點點差?

        答:對于除商業性個人住房貸款以外的其他存量浮動利率貸款,包括但不限于企業貸款、個人消費貸款等,可由借貸雙方按市場化、法治化原則協商確定具體的轉換條款,包括參考LPR的期限品種、加點數值、重定價周期、重定價日等,或轉為固定利率。

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      關鍵詞閱讀:個人房貸 LPR定價

      責任編輯:付健青 RF13564
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