房地產的一個大泡沫 藏不住了

1評論 2020-08-31 08:00:49 來源:大貓財經 下一只天山生物來了!

  01

  這幾年,爛尾的工程不少,但爛尾的高樓更多。

  相比只要打折就能脫手的住宅,動輒幾百米高的摩天大樓簡直就是一灘甩不掉的爛泥——蓋的越高花錢越多,要是像天津117大廈那樣不小心搶了個“中國第一高樓”的名頭,更是讓人騎虎難下。

  2007年的時候,高銀地產的大老板潘蘇通花了20.26億在天津買了塊地。在原本的計劃里,這個預計投資六百多億的項目是個了不起的大手筆,有豪宅、有商務區,甚至還有片馬球場。

  而這個龐大建筑群的點睛之筆,就是那座有117層、高597米的摩天大樓。這個樓在玄學上很有講究,建筑形體對應天圓地方、層數和高度又暗合《易經》奇數為陽的說法,總之就是很祥瑞。

  盡管買地蓋樓很燒錢,但這在當時的開發商看來還是很值得的。

  那幾年全國的地產商都在拿地擴張,能花幾十億在未來的“北方金融中心”搶到地盤,簡直就是撿了個天大的便宜,這一點,他們自己在規劃書里說的很清楚:

  “憑借獨特的經濟和地理優勢,加上有利的政府政策,天津勢必成為中國北方的金融中心。我們看準天津對優質物業的需求,抓緊機遇,建立了旗艦項目”。

  可惜,之后事情的發展完全脫離了原本的劇情走向。

  首先是施工進度嚴重不及預期——從2008年9月大廈動工開始,先是花4年建完了地下室部分,緊接著又花了3年建完了主塔樓,等到2015年9月8日,117大廈才實現了建筑結構封頂。

  當時高銀老板透露,這個項目已經砸進去了400億,就等著竣工之后賣樓回款了。

  可沒過多久,各種資金斷裂、停工爛尾的消息就開始刷屏。傳言甚至反映到了股價上,在2015年5月21日當天,高銀地產和高銀金融的股價紛紛腰斬,而潘蘇通的身家也相應少了八百多億港元。

  在這之后的幾年里,大廈不斷對外放出“輸血成功”的消息,比如2016年,專門處置不良資產的中國信達砸進去了90億,當時雙方說好,三年后也就是2019年房子建好、變現、分錢。時間一晃就過了3年,但這個被給予了厚望的項目最終還是停留在了未完工的狀態中。

  房子爛尾了,更別說分錢了,本金都拿不到,信達一怒之下起訴了高銀地產,當年的合作伙伴,項目不完成,說翻臉就翻臉。

  整整12年的時間過去了,117大廈外面的玻璃幕墻只安了不到三分之一。

  房地產的一個大泡沫,藏不住了......

  02

  天津117大廈的承建方是中建三局,讓他們糟心的不止是天津,還有武漢。

  去年10月份,網上流傳出一張頗為無奈的催款單,因被綠地拖欠巨額工程進度款,已經墊進去不少錢的中建三局決定從10月30日起開始停工——這又是一場涉及摩天大樓的鬧劇。

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  其實說起來,拖欠工程款的綠地也有點無辜。

  拋開品牌影響力不談,每個城市都希望擁有自己的高度,建一座力壓群芳的高樓,這對拿地的開發商和賣地地方政府來說算是皆大歡喜。

  也正是因為這個,原本只有606米設計高度的武漢綠地中心改成了636米,比上海中心要高上4米,建成就是中國第一高樓,摩天大樓的高度被很多人看成是競爭力的直接體現。

  不過從2017年開始,這個項目開始不斷出問題。

  先是武漢城管委發了封函,考慮到航空航行的評估結果,要求施工方對施工塔吊等裝置進行整改,不能超過500米;緊接著,武漢國土規劃局又做了最終定論,636米的期望最終泡了湯。

  說好的636米一下子變成了475米,別說是設計單位痛心疾首,就連綠地自己也被坑得夠嗆——

  之前宣布簽約入駐的麗思卡爾頓酒店率先發難,本來人家就是奔著中國第一高樓來的,現在“中華第一樓”縮水成了“華中第一樓”,只能認定綠地違約,接著就取消了入駐計劃。

  高度縮了水,之前按照646米高度規劃、銷售的“總裁公寓”也熄了火。比計劃高度整整少了160米,按照數千萬一套的總價來算,這筆損失也確實算得上是傷筋動骨。

  綠地的負債不低,在融資環境普遍收緊的大趨勢下,最終還是是被遲遲不能竣工的大廈拖下了水。

  03

  相比因資金問題而騎虎難下的綠地和富銀,遠大集團的張躍想的就很通透。

  作為中國第一個擁有私人飛機的人,他深諳利用噱頭將收益最大化的財富密碼。與其把真金白銀都砸進中看不中用的大樓里,還不如玩一票大的——比如建個天空之城。

  2012年,有家外國媒體率先報道了這個“雄心勃勃”的計劃。

  按照遠大集團的“遠大”理想,這座將在長沙動工的摩天大樓是奔著世界第一高樓的寶座去的:838米、比迪拜的哈利法塔還要高10米。202層、抗9級地震、容納30000人、造價90億,而且這個驚人的項目將在90天建完…….

  90天蓋完202層樓,做到就是建筑史的奇跡了,那張躍的底氣是什么呢?

  據說他們有一種模塊化蓋樓的神奇手段,先是在工廠制作房屋模板、水泥模塊,在這些模型里嵌入管道和電線,然后運到施工點,用吊車直接將模型放在規劃的位置,跟搭積木差不多。

  說起來,遠大的建筑速度的確很快:比如6天15層的湖南長沙新方舟賓館、15天30層的湘陰縣T30酒店,甚至特地在長沙花了19天建了一座57層的“小天城”,以此來驗證自己的計劃并非空中樓閣。

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  但可惜的是,這棟有望碾壓迪拜塔的“天空之城”最終未能動工。

  在2016年的博鰲亞洲論壇上,張躍就在采訪中表示遠大的建筑技術絕對可靠,只不過“有人故意阻攔天空城市的建設”,當時的反對意見是什么呢?

  從2013年起,就有人發現項目在施工手續上“缺斤少兩”,環評沒做、報建手續和施工許可也一直沒拿到,至于宣傳中提到的抗9級地震等說法更是無從談起,就算真建起來也未必安全。

  相比過去幾十層樓的小打小鬧,建設838米的高樓對技術的要求不是一般的高,90億的資金預算遠遠不夠燒的,更何況是要在90天蓋完,這種速度下的世界第一高樓,真建好了,估計很多人也不敢去。于是有人就說了:遠大集團之所以一直都不動工,恐怕就是為了避免竹籃打水吧。

  04

  最近幾年,超高層建筑爛尾的新聞不少,但這并不能阻止人們把樓越建越高。

  在世界各地的神話傳說和宗教著作中,普遍存在的通天高塔就是這種脫離危險地面、奔向天空的思想烙印。

  等到了工業時代,混凝土和鋼架結構滿足了興建高層建筑的需求,膨脹的欲望驅使人們建起了高聳入云的摩天大樓——從帝國大廈到世貿中心,這是那個經濟過熱時代的專屬符號。

  但經濟周期有上也有下,過熱的泡沫最終還是會冷卻、爆掉,“摩天大樓的詛咒”之說就是這么來的,大樓蓋好之時就是經濟下滑的開始。

  漫長的建設周期、巨大的成本投入,這些依附在摩天大樓身上的詛咒成為了不少人心中的夢魘,中國人第一次知道這種慘狀,是因為當年史玉柱的失敗故事——

  在各種因素的推波助瀾下,原本計劃總投資2億元的15層巨人總部大廈,最終變成了計劃總投資12億元、總樓層高達78層的“中國第一高樓”;

  之后的事情我們都知道了,隨著珠海巨人的資金鏈斷裂,這座被當地寄予厚望的摩天大樓也在1997年2月正式停工時,一停就是23年,這個項目到目前還在擱置著,最近有不少機構想要重啟,這么多年過去了,地價怎么算成了各方關注的問題。

  在每一個泡沫盛行時,建大樓都是很多人的共同選項。

  當年還有人提出了“樓宇經濟”,這個概念相當唬人,啥意思呢?

  比方說省會城市建一座大樓,賣地有收入、開工有就業,等到寫字樓建好,既能招商引資又能吸引人口流入,怎么看怎么都穩賺不賠——“一棟樓納稅一個億”、甚至“一棟樓等于一個縣”。

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  于是在地產過熱的那些年里,越來越多的超高層建筑上馬。北京要建,上海要建,深圳要建,杭州、武漢、長沙、廣州、珠海等等等等,連有的小縣城都動了心……

  然而除去北上廣深的部分摩天樓,大量的二三線城市并沒有因之受益,甚至還成了地方的負擔——蓋了樓沒人來,花巨資建設的超高層大廈根本無望回本、賤賣都沒人要。

  05

  今年4月份,住建部和發改委發了個文。文件中有一條內容很有意思:嚴格限制各地盲目規劃建設超高層“摩天樓”,一般不得新建500米以上建筑。

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  這算是有的放矢了,畢竟拋開“摩天大樓詛咒”不談,超高層建筑本身就存在不少弊端:

  建設周期長、成本高、消防救援難度大,目前世界上已知最高的消防云梯只有100多米,相比動輒數百米起步的樓高確實是捉襟見肘;

  除此之外,超高層建筑也存在著拆建改造困難的普遍問題?紤]到爆表的容積率、高昂的造價,等到建筑老化之后,想拆不能拆、想改不能改,說不準就會淪為未來的城市“貧民窟”。

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  從建筑全生命周期對比來看,超高層建筑建造本身并沒有難度,真正難的是建成后,如何實現良性運營、發揮城市效益。

  與為經濟帶來的正面作用相比,現如今建摩天大廈的環境、工程風險正在變得更大,在可預見的未來,這樣的模式已經不那么劃算了。

關鍵詞閱讀:房地產

責任編輯:汪麗 RF12967
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